2020年要不要买房?
赵彭 / 商周刊
2020-03-03 16:54:33 | 阅读次数:0
2020年房地产市场在以“住”为主的功能诉求下,朝着更理性的方向发展,城市也将随产业集聚、人才引进、功能配套、景观环境等差异,冷热分化更大。

2019年国内房价逐渐停涨趋于稳定,炒房现象在很大程度上得到了抑制。据克而瑞研究院报告,去年新建商品房销售面积与销售金额分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。在调控趋严趋紧的全年走势下基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。在房价方面,新房市场微涨,二手房市场则出现不同程度下跌,青岛市的二手房更是以连跌10个月,降幅高达20.31%。

那么2020年楼市是不是适合出手的一年?2020年要不要买房呢?

今年限购的放开和加强限售将相辅相成,市场机制与调控政策会趋向于一个平衡点,更利于供需双方选择

调控仍是淡化增长

1998年房地产市场化改革以来,房地产在30年的发展中一直扮演着经济助推器的角色。凭借楼市拉动,城市经济数据一路高歌,居民财富快速增长,房地产的经济支柱作用逐渐被放大。但俗话说水满则溢,据社科院的数据显示,2018年-2019年期间楼市对我国经济的贡献逐渐由正转负。

在楼市基本面扭转的情况下,2019年全年市场效果并没有快速体现,相反很多人认为三年多的调控对市场需求形成了压制。去年底国内楼市排头兵深圳出现调控松绑,随后南京、佛山、东莞等地陆续跟进,青岛高新区也取消了摇号限制。这些动作都被视为因市场需求而进行的区域性调整。

国家调控政策在去年末也做出调整,其中300万人口以下的城市放开落户限制和央行降准释放资金两项最受关注。政策松动加上年底房企“以价换量”,楼市成交量出现了年末翘尾的现象。数据显示,去年12月份全国新建商品住宅销售环比上升10.0%。其中,一线城市上升15.5%,二线城市上升10.4%,三线城市上升17.0%,四线城市下跌15.6%。

从市场表现来看,供应方面,重点城市总量稳中略增。成交活跃的城市包括北京、深圳、南京、武汉、成都、青岛等城市。其中销售面积增加最多的是扬州,环比增加104.7%。南京、成都销售面积分别环比增加78.7%和70.6%。房价方面,2019年12月的全国成交均价相比11月小幅下滑。

从政策的导向上来看,今年限购的放开和加强限售将相辅相成,市场机制与调控政策会趋向于一个平衡点,更利于供需双方选择。

一方面调控政策持续深化,比如2020年开年银保监会再次表示要防止资金违规流入房地产,抑制居民杠杆率增长。在目前约有21个城市限购全面放开的背景下,这一信号遏制了市场亢奋的情绪,更是让个别城市的松绑政策遭遇了“一日游”。这其中唐山市成为了限售的前线阵地,今年1月4日开始唐山市新建商品房自网签之日起42个月之内不得上市交易。

另一方面市场监管机制完善,购房风险得到极大缓解。1月1日重庆住建部公开表示房产税征点由17630元/平方米上调至19587元/平方米。而在此之前长沙市曾出台通知,限制商品房利润,平均利润需把控在6%-8%。西安建议将购房者的购房资金存入监管账户,开发商不得直接收取。黑龙江省明确表示楼房建到三分之二时才批准预售。

从各地举措看,2020年政策的主要导向是以稳定淡化增长,稳定房价是长期的调控战略所以短时间内房价不会大涨,同样也很难大跌。

出手需要认清定位

那么2020年要不要买房呢?

“2020年市场轮廓已足够清晰,一线城市看政策,有着足够的住房需求和就业、教育环境支撑,房价上涨动力充足,深圳取消豪宅税刺激市场反弹就是很好的案列;二线看市场和城市定位,限购放开决定了房价的上涨,止跌令的出台给出了房价的下限,投资买房也许赚不了大钱,但至少不会亏本;三四线城市看土地财政预期,一没有人口,二没有经济,高房价的背后只有单薄的地价,春节前后恐怕是最后一次小阳春,节后将会呈现最真实的一面,表面上是城镇化的需求,实则是市场回调。”乐居控股青岛公司总经理董娜表示。

开发成本、城市发展空间、人口构成了房价三要素。2020年房地产市场在以“住”为主的功能诉求下,朝着更理性的方向发展,城市也将随产业集聚、人才引进、功能配套、景观环境等差异,冷热分化更大。

据克而瑞数据2019年青岛市商品房供应量2105万平方米,成交量1621万平方米,供需差距愈发明显,成交均价14836元/平方米,略涨2.6%。不难看出2019年二手房跌幅虽然曾排名第一,但新房市场却保持了2.6%的增长。这意味着市场上刚需的期待和持房的焦虑同在。

值得注意的是,截至2019年12月底,青岛市新建商品住宅库存面积约为1743万平方米,去化周期较2018年有所延长,约为15个月。与库存面积同步增长的,还有住宅用地的价格和成交数量,2019年青岛市住宅用地成交总建筑面积2447万平方米,总成交价850.3亿元,量价齐涨。这意味着未来竣工面积和去化率都要面临较大的市场压力,但并不代表房价会有更大的跌幅。这其中,地价上涨会直接影响开发成本,因此开发商即便再“以价换量”也不会在市场上推出腰斩的房价。

据房天下二手房数据监控中心数据,2019年青岛二手房挂牌均价整体比较平稳,价格幅度变化不大,全年挂牌价趋势为稳中回落并趋于稳定。12月份青岛二手房挂牌价稳定至23198元/平米。

另据青岛网上房地产不完全统计,2019年青岛二手房市场全年共签约55244套,环比2018年(54170套)上涨1.98%。不难看出,二手房市场在持续下跌后,已经较为理性,因此成交量较2018年有微涨。

克而瑞数据显示,2019年国内房地产市场二手房成交规模大约6万亿元,其中有15个城市占比近六成。这15个城市分别为:上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、苏州、武汉、重庆、天津、成都、厦门、合肥、青岛、郑州。这15个城市也是未来购买二手房、买新房的首选。

从长期发展来看,青岛市在“一带一路”、上合示范区等多项国家战略的叠加支持之下保持了较好的向上空间。数据显示,青岛市2019年商办用地供应量为3166.8万平方米,成交2939.5万平方米,商办用地的高成交率也显示了开发企业对城市未来的信心。

城市人口总量对房价有支撑性作用,1月9日的住房和城乡建设工作会议上,山东宣布全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

按照《2018年中国城市建设统计年鉴》,2017年全国城区常住人口300万以上的城市一共27个,山东有两个,分别是济南和青岛。而今年1月5日下发的《济南建设国家中心城市三年行动计划(2020—2022年)》中则明确提到,济南将全面放开落户限制。这意味着山东省除了青岛之外,其他所有城市都将实现落户“零门槛”。

“对于青岛来说,抓住政策利好放宽落户限制是大趋势也是一张市场底牌。”房天下青岛新房公司总经理纪礼刚认为上升的城市发展空间为人才引进和人口流入提供了良好的基础环境。数据显示,2019年全国大学毕业生就业首选城市排名中,青岛市位列上海、广州、北京、深圳之后第五位。中国指数研究院数据也显示,青岛全国人口流动的方向排行榜位列第14位,保持了正增长。人口增幅为楼市提供了去化潜力。

根据中科院预测中心刚刚发布的数据:2020年中国GDP预计增长6.1%左右 房价约上涨6.1%。从青岛所在的一、二线城市市场定位看,首先被调控压抑的购买需求需要释放,其次地方人才政策和人口潜在流入也在刺激住房需求,再有降准后货币政策也在适度放松之中,所以今年房价从技术上判断有大概率的向上趋势。

但2019年青岛楼市看似整体稳定却也余留了较高的库存。15个月的去化周期叠加2020年新入市项目,新房市场库存至少会增加到目前的一倍。同时二手房市场也面临着首批限售房集中解冻的市场压力。

可以预判,2020年青岛楼市新房市场房价的主基调仍是去库存背景下的稳中略涨,二手房市场则可能会缓落筑底。至于2020年该不该买房?建议购房者首先要认清自己的身份是“刚需”还是“首改”或者有其他所用。如果单纯以投资为目的,可能就不太合适。

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